商铺营销推广方案【通用3篇】
商铺营销推广方案 篇一
一、项目基本概况
（）市场分析
二、项目的swot分析
（一）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三、商业模式分析：
(一) 综合性商业模式
（二）主题性商业模式
（三）专业性商业模式
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五、营销推广
（一）推广主题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的swot分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（s）：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；
4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
◆发挥优势：
a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；
b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
（二）局限性（w）
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；
◆解决方法：
（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
（三）机会点（o）
1、 区位优势的发挥，辐射周边地区；
3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；
（四）威胁点（t）
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；
三、商业模式分析：
就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
（一）综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；
⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
（三）专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式
基于上面对本项目的swot分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
a、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。
b、这样定位的优势
c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间；
e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
（二）价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/m2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/m2。
a、确定年收益：60元/m2月×1 m2×12=720元；
c、使用年限：70年
d、收益价格确定
运用公式：/p p
v ＝a/r×[1-1/(1+r)n]
式中v：房地产的价格
a：房地产年纯收益
r：还原利率
n：未来可取得收益的。年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/m2
从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/m2。
（三）客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；
(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；
(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；
(4) 一些为设立办事处的装饰公司；
五、营销推广策略
（一）推广主题
4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。
(二) 项目形象包装
1、主题广告主导语：
2、项目导视系统
3、 现场包装
1） 条幅：
2） 道旗：
铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。
（三） 总体宣传策略/p p
1）“造势”策略
针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。
2) 常规宣传策略
报纸广告：
主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。
软性文章：
报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
宣传单张：
售价：8000元/ m2 面积：29.75 m2
总价：8000×29.75=238000元
首期5成：238000×50%=11900元
贷款：238000×50%=11900元
29.75×60=1785元/月
结论：月租金月供款
单张建议板开数可选择8k或16k双面制作数量1000份。
四）销售策略
1）“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案
的目的；
3）推出品牌商家进驻优惠策略
4）“客户领袖”奖励计划
5）低开高走，分期销售
6)针对目标客户采用dm策略
一。本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
swot分析
优势
1、 地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、 项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、 部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。 机会
1、 目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。
风险
1、 目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、 武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析
（一）消费者人群
1、 武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
3、 项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。
(二)购买者人群
1、市区及乡镇投资客
较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2、 现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
三、商铺定位分析
1、 考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、 考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；
（二）招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略
1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
市场预热期：2015年10月1-5日
以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。
排号认筹期：2015年10月10日
利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。
公开发售期：2015年10月20日
商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。
强销期：2015年11月—12月
以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高-潮。
清盘期：2015年1-3月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
(一)、商铺命名：
壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街
(二)、推广主题建议
等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：
壹号府邸时尚风情商业街 武陟创富新商机
(三)、推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆-论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
a、开盘前
让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。
b、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
六、营销推广主题
是紧密相关的。
营销推广总主题：
壹号府邸风情商业街 全新创富商机 营销形象主题语：
掀起金涛富浪 财富势不可挡
随着互联网的普及，淘宝、京东、唯品会等电商平台的发展，网购已经成为人们日常生活中常见的生活方式。尤其是服装店铺，由于平台多，店铺数不胜数，所以在网上开服装店的竞争力也越来越大，卖家都费劲心机打广告做宣传，为了卖出商品。那么服装网店该怎么做网络推广，吸引买家呢？下面，知名网络推广平台怒蛙网络就给大家分享一下服装店铺网络推广的营销方案，以供参考。
一、市场分析
通过网上购买衣服，越来越多人采用，买家想什么时候购买就什么购买，无时间限制，进淘城也像逛街，在现实能让你看得眼花缭乱，在网上更多，什么样的款式都有，就像换季衣服一样，现实很少，但在网上依然很多。
近年以来我国网民人数增长迅速，网络交易基础进一步增强。
二、网络营销的实施方案
利用简单的方法让更多人知道我这个服装网站。
1、 网络信息发布
网站是一种信息载体，通过新闻、视频、黄页等各类网站发布将信息传递给目标人群，包括顾客/潜在顾客、媒体、合作伙伴、竞争者等等。
2、 微博微信营销
通过微博发表，现在微博有很多名人，相信通过这一平台会让更多人知道我的店铺。微信朋友圈、公众号的传播效果也十分显著。
3、 口碑营销
通过qq，qq
不仅是一个聊天的工具，而且它给我们带来很大的提高知名度的营销
网络推广 事件营销 影视宣传 综艺植入 http://
方法。但在这方面营销必须要自己的qq人气很高，这样才能让更多的人了解到自己淘店，一传十，十传百，百传千等等，人的传播是常广泛的，也是非常的有效的。
4. e-mail营销
邮件营销也是一种方法，虽说这让人感到很反感，但依然会吸引很多的顾客来购买观看。
5. 交换链接
交换链接或称互惠链接，是具有一定互补优势的网站之间的简单合作形式，即分别在自己的网站上放置对方网站的logo或网站名称并设置对方网站的超级链接，使得用户可以从合作网站中发现自己的网站，达到互相推广的目的。交换链接的作用主要表现在几个方面：获得访问量、增加用户浏览时的印象、在搜索引擎排名中增加优势、通过合作网站的推荐增加访问者的可信度等、获得业内的认知和认可。
还有更多装饰网站营销可用方法：
● 论坛营销
● 软文营销
● 网络广告
● 网络活动营销
● 电子杂志营销
三、装饰网站营销的必备性
前期准备：
1、人员安排：①网站编辑。②客服。③推广人员。④美工。⑤找物流发货。
2、物资准备：相信通过这次种方式会给我的店铺带来很大的销量，我们必须先行准备宝贝，让自己的仓库既不挤压，又不滞销。
3、费用预算：购买各种美化装备要花一定的资金。
中期准备：
网络营销最主要就是这一阶段，做得是否好坏都是看这一阶段，所以得加倍努力做好一切的计划。同时注意收集用户反馈，进一步完善网站，使之更加适合网络营销需求。网络营销实现初步的规范化、制度化。
网络推广 事件营销 影视宣传 综艺植入 http://
后期准备：
在后期完善阶段，数据库应当实现基础信息的自动更新，地面与网络营销的配合机制完成。这个时期的重点工作应当放在客户服务与顾客关系。
四、效果评估
对网站营销措施的效果进行跟踪，运用计数器定期进行网站流量统计分析，必要时与专业网络顾问机构合作进行网络营销诊断，然后通过论坛和贴吧来反馈大家的意见，改进或者取消效果不佳的推广手段，在效果明显的推广策略方面加大投入比重。
五、总结：
知名网络推广平台怒蛙网络表示，一次有效的网络推广的作用绝对不仅仅只是吸引店铺的流量这么简单，还可以让更多的人了解到你的服装店铺，给买家心里留下良好的印象，有利于二次购买。
怒蛙网络作为知名网络推广平台，拥有丰富的网络推广、传播、营销经验，多年来为众多企业、品牌提供精准的网络传播问题解决之道。同时作为《爸爸去哪儿》《我是歌手》《鲁豫有约》等多档热门综艺独家网络推广服务商，湖南卫视相关综艺节目、电视剧等广告软植入业务皆可洽谈。如有意向可详询怒蛙网络官网与我们联系。
商铺营销推广方案 篇二
一。本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
swot分析
优势
1、 地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、 项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、 部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。 机会
1、 目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。
风险
1、 目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、 武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析
（一）消费者人群
1、 武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
3、 项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。
(二)购买者人群
1、市区及乡镇投资客
较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2、 现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
三、商铺定位分析
1、 考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、 考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；
（二）招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略
1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
市场预热期：2015年10月1-5日
以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。
排号认筹期：2015年10月10日
利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。
公开发售期：2015年10月20日
商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。
强销期：2015年11月—12月
以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高-潮。
清盘期：2015年1-3月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
(一)、商铺命名：
壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街
(二)、推广主题建议
等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：
壹号府邸时尚风情商业街 武陟创富新商机
(三)、推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆-论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
a、开盘前
让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。
b、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
六、营销推广主题
是紧密相关的。
营销推广总主题：
壹号府邸风情商业街 全新创富商机 营销形象主题语：
掀起金涛富浪 财富势不可挡
第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状
永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。
就本案地理区域位置，商业大体可分三部分：
1. 沿永兴街两侧商铺店面：如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段，1.5-2万间/年；中原路至百花路段，3.5-5万间/年；百花路至芒山路段，1.5-3万间/年。 2. 沿铁北路两侧商铺店面：如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主，消费方向单一，有很强的针对性且消费市场有弹性。本区域房租可分两个路段：文化路至中原路段，1-2万间/年；中原路至芒山路段2-4万间/年。
第二部分 项目基本情况
本案基本信息：
1. 沿永兴路即五小正对面：2号楼4间约605㎡ ；3号楼6间约870㎡；4号楼2间约295㎡。
2. 沿即三中对面：5号楼3间约560㎡；6号楼12间约2200㎡；7号楼6间约1050㎡。（以上面积数据请以实地测量为准）
户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。
商业未来运营业态分析：
我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的，建立健全消费模式的多样化。社区商业业态可分两类：1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态，如茶楼、高档酒楼、健身房等等。
社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性。
第三部分
1. 优势 商铺swot分析
有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有5小，北有3中和实验中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。
2) 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。
3) 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。
1） 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。
2） 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。
3） 5、6、7号楼临偏街，客流量较小，且对面是3中和实验中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。
4） 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本小面积小。我项目大部分商铺面积多在125--170㎡，还有部分220㎡以上的，从而导致总价较高，提高了营销难度。
3. 机会
1） 2015我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。
2） 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。
3） 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。
4） 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大。
4. 威胁
1） 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。
2） 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场；类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。
3） 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。
第四部分
整体策略：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售策略与价格定位
销售阶段：
筹备期（15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30天）：外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。
销售期（1-2天）：通知意向客户参加预售活动（具体方案和时间视前期累积客户数量而定），正式开盘。
强销期：剩余商铺以有效销售方式销售。
价格定位：价格有待商榷，另附！
第五部分
商业地产一般营销方式：整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。根 营销方式及推广战术 据本案特点及整体营销策略，建议采取零散销售和返租销售。另有特殊情况可特别考虑。
推广战术：
① 策划 为提高我项目知名度和影响力，在秉承我项目住宅区营销策略的前提下，确定商铺宣传设计（logo、dm单、折页、主题定为、vi设计等）。
② 销售 为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项目负责人第一责任制为主，代理商销售主管级置业顾问为辅，统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。
宣传广告
第二阶段。
持续性主打宣传方式：
a. 大型户外 （一高南门天桥、老城南关汽车站路口t型塔等）。
b. 小型街边路标牌。
c. dm报纸派发（每期约120000份，有大和信息派发，可监督）。
感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象）。
f. 老客户回访(回访登记一定要详细）。
策略一 全部出售
很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。如北京的建外soho商业街，上海的金桥罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。
司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。
全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。
策略二 全部出租
这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟。还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。
这种模式被不断地拷贝，模仿。成为一种新的商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力，有良好的经营管理队伍，如襄阳路小商品贸易市场管理队伍，工商管理、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效的管理队伍。
广场，“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。
策略三 部分出售、部分出租或者出售包租
这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。
企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法；发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没起色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。
所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般2—5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5%—6%，高的回报率是10%—12%。过高的回报率也是一种风险。
还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获得收益。
发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。
商铺营销推广方案 篇三
第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状
永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。
就本案地理区域位置，商业大体可分三部分：
1. 沿永兴街两侧商铺店面：如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段，1.5-2万间/年；中原路至百花路段，3.5-5万间/年；百花路至芒山路段，1.5-3万间/年。 2. 沿铁北路两侧商铺店面：如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主，消费方向单一，有很强的针对性且消费市场有弹性。本区域房租可分两个路段：文化路至中原路段，1-2万间/年；中原路至芒山路段2-4万间/年。
第二部分 项目基本情况
本案基本信息：
1. 沿永兴路即五小正对面：2号楼4间约605㎡ ；3号楼6间约870㎡；4号楼2间约295㎡。
2. 沿即三中对面：5号楼3间约560㎡；6号楼12间约2200㎡；7号楼6间约1050㎡。（以上面积数据请以实地测量为准）
户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。
商业未来运营业态分析：
我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的，建立健全消费模式的多样化。社区商业业态可分两类：1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态，如茶楼、高档酒楼、健身房等等。
社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性。
第三部分
1. 优势 商铺swot分析
有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有5小，北有3中和实验中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。
2) 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。
3) 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。
1） 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。
2） 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。
3） 5、6、7号楼临偏街，客流量较小，且对面是3中和实验中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。
4） 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本小面积小。我项目大部分商铺面积多在125--170㎡，还有部分220㎡以上的，从而导致总价较高，提高了营销难度。
3. 机会
1） 2015我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。
2） 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。
3） 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。
4） 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大。
4. 威胁
1） 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。
2） 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场；类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。
3） 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。
第四部分
整体策略：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售策略与价格定位
销售阶段：
筹备期（15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30天）：外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。
销售期（1-2天）：通知意向客户参加预售活动（具体方案和时间视前期累积客户数量而定），正式开盘。
强销期：剩余商铺以有效销售方式销售。
价格定位：价格有待商榷，另附！
第五部分
商业地产一般营销方式：整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。根 营销方式及推广战术 据本案特点及整体营销策略，建议采取零散销售和返租销售。另有特殊情况可特别考虑。
推广战术：
① 策划 为提高我项目知名度和影响力，在秉承我项目住宅区营销策略的前提下，确定商铺宣传设计（logo、dm单、折页、主题定为、vi设计等）。
② 销售 为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项目负责人第一责任制为主，代理商销售主管级置业顾问为辅，统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。
宣传广告
第二阶段。
持续性主打宣传方式：
a. 大型户外 （一高南门天桥、老城南关汽车站路口t型塔等）。
b. 小型街边路标牌。
c. dm报纸派发（每期约120000份，有大和信息派发，可监督）。
感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象）。
f. 老客户回访(回访登记一定要详细）。
一、项目基本概况
（）市场分析
二、项目的swot分析
（一）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三、商业模式分析：
(一) 综合性商业模式
（二）主题性商业模式
（三）专业性商业模式
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位
（二）价格定位
（三）客户定位
五、营销推广
（一）推广主题
(二) 项目形象包
（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的swot分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（s）：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；
4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
◆发挥优势：
a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；
b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
（二）局限性（w）
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；
◆解决方法：
（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
（三）机会点（o）
1、 区位优势的发挥，辐射周边地区；
3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；
（四）威胁点（t）
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；
三、商业模式分析：
就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
（一）综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；
⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的'经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
（三）专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式
基于上面对本项目的swot分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
a、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。
b、这样定位的优势
c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间；
e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
（二）价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/m2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/m2。
a、确定年收益：60元/m2月×1 m2×12=720元；
c、使用年限：70年
d、收益价格确定
运用公式：/p p
v ＝a/r×[1-1/(1+r)n]
式中v：房地产的价格
a：房地产年纯收益
r：还原利率
n：未来可取得收益的年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/m2
从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/m2。
（三）客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；
(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；
(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；
(4) 一些为设立办事处的装饰公司；
五、营销推广策略
（一）推广主题
4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。
(二) 项目形象包装
1、主题广告主导语：
2、项目导视系统
3、 现场包装
1） 条幅：
2） 道旗：
铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。
（三） 总体宣传策略/p p
1）“造势”策略
针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。
2) 常规宣传策略
报纸广告：
主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。
软性文章：
报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
宣传单张：
售价：8000元/ m2 面积：29.75 m2
总价：8000×29.75=238000元
首期5成：238000×50%=11900元
贷款：238000×50%=11900元
29.75×60=1785元/月
结论：月租金月供款
单张建议板开数可选择8k或16k双面制作数量1000份。
四）销售策略
1）“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案
的目的；
3）推出品牌商家进驻优惠策略
4）“客户领袖”奖励计划
5）低开高走，分期销售
6)针对目标客户采用dm策略
以上就是差异网为大家整理的3篇《商铺营销推广方案》，希望对您有一些参考价值，更多范文样本、模板格式尽在差异网。